Kapara - Ključni element sigurnosti za kupce i prodavce

Pronašli ste nekretninu koja je baš po vašoj mjeri, donijeli ste odluku, sve se posložilo i slijedi jedan od ključnih koraka - kapara za kupovinu nekretnine. Možda jeste, a možda i niste računali na taj trošak koji je na tržištu nekretnina uobičajan. 

U nastavku našeg članka objašnjavamo šta je kapara, kako se reguliše zakonom, čemu služi i sa kojim posljedicama se možete suočiti ukoliko dođe do nepoštovanja iste.

Šta je kapara?

Kapara je iznos novca koji kupac daje prodavcu kao znak ozbiljne namjere za kupovinu nekretnine. Njena svrha je obostrano osiguranje da će se kupoprodaja realizovati pod dogovorenim  uslovima. Pravna osnova kapare nalazi se u Zakonu o obligacionim odnosima, a može biti uređena i posebnim predugovorom.

Visina kapare

U praksi, kapara obično iznosi do 10% od dogovorene kupoprodajne cijene nekretnine. Međutim, prema dogovoru kupca i prodavca taj iznos može biti manji ili veći- npr. 5% ili 15%- jer to nije regulisano zakonom. U praksi se dešava da ako kapara pređe 10% kupac tada ima zakonsku osnovu da pokrene predbilježbu vlasnišva u zemljišnim knjigama. Predbilježba znači da kupac može zatražiti upis svog budućeg vlasničkog prava, što mu daje određenu pravnu sigurnost da će nekretnina zaista preći u njegovo vlasništvo nakon ispunjenja uslova iz ugovora. Ovo za prodavca može biti itekako rizično- jer se na neki način “vezuje”  za kupca, čak i ako do konačne prodaje ne dođe. Zato je preporuka agencije da se držite standardnih 10%- s jedne strane to pokazuje ozbiljnost kupca, a s druge se izbjegavaju moguće komplikacije. Također, bitno je da iznos bude jasno naveden i potvrđen pisanim putem, najčešće kroz predugovor ili ugovor o kapari.

Kako se reguliše kapara?

Kapara se najčešće daje prilikom sklapanja predugovora o kupoprodaji. Predugovor je dokument koji definiše osnovne uslove budućeg glavnog ugovora (cijena, rokovi, način plaćanja, opis nekretnine), a kapara se u njemu navodi kao sredstvo osiguranja.

Ukoliko se kasnije zaključi glavni ugovor, iznos kapare se uračunava u ukupnu cijenu ili se odbija od konačne isplate.

Pravne posljedice kod odustajanja

Kapara ima obostrano obavezujući karakter, te zakon jasno definiše posljedice njenog nepoštovanja:

- Ako kupac odustane od kupovine bez opravdanog razloga, prodavac ima pravo zadržati kaparu.

- Ako prodavac odustane od prodaje, dužan je kupcu vratiti kaparu u dvostrukom iznosu.

- Ako se dogodi raskid ugovora zbog više sile ili sporazumno, kapara se uglavnom vraća kupcu u punom iznosu.

Kapara nije samo simbolična potvrda ozbiljnosti, već pravni instrument sa konkretnim posljedicama. Kada je pravilno ugovorena i realizovana, štiti i kupca i prodavca, te doprinosi stabilnosti i transparentnosti procesa kupoprodaje nekretnina.

Međutim, upravo zbog njene dvostruke funkcije i mogućnosti zloupotrebe, izuzetno je važno da se kapara reguliše jasno, detaljno i profesionalno. Samo uz punu pravnu informisanost i podršku stručnjaka moguće je izbjeći pravne komplikacije i osigurati uspješnu transakciju.

Zakon o obligacionim odnosima možete pročitati:

https://mp.ks.gov.ba/sites/mp.ks.gov.ba/files/2024-09/zakon_o_obligacionim_odnosima.pdf

Ena-Lemana S.  

---