Oporezivanje prilikom zamjene nekretnine

Oporezivanje prilikom zamjene nekretnina, poznato i kao porez na promet nekretnina ili porez na dobit od novca, predstavlja ključni element u regulisanju tržišta nekretnina i utvrđivanju porezne obaveze pojedinaca ili pravnih subjekata koji sudjeluju u takvim transakcijama. Ovaj članak istražuje osnovne principe i specifičnosti oporezivanja prilikom zamjene nekretnina, kao i moguće posljedice koje mogu utjecati na strane uključene u ovakve poslove.

Oporezivanje prilikom zamjene nekretnina u Bosni i Hercegovini regulirano je prema važećim poreznim propisima, a postupak se primjenjuje prilikom svakog stjecanja nekretnina putem zamjene. Zamjena nekretnina podrazumijeva razmjenu jedne nekretnine za drugu, pri čemu se često takve transakcije provode radi zadovoljenja specifičnih potreba.

Porezni tretman ovakvih transakcija u BiH obično uključuje obračun poreza na promet nekretnina ili poreza na dobit, ovisno o okolnostima slučaja. Primjer, ako se zamjena nekretnina smatra prometom nekretnina, može se primijeniti porez na promet nekretnina prema lokalnim propisima. Ovaj porez obično se plaća na tržišnu vrijednost nekretnine ili na vrijednost koja se utvrdi ugovorom, ovisno o tome što je više.

Kada se radi o zamjeni nekretnina između dvije strane, porezna obaveza nastaje na temelju razlike u vrijednosti nekretnina koje su predmet zamjene. Prema važećem zakonodavstvu, porez na nekretnine obračunava se na temelju tržišne vrijednosti imovine u trenutku zamjene.

Kako se obračunava porez?

1. Identifikacija tržišne vrijednosti: Svaka nekretnina u transakciji zamjene mora se procijeniti kako bi se utvrdila njena tržišna vrijednost u trenutku zamjene. Ova procjena obično se obavlja od strane ovlaštenih procjenitelja (općinskih komisija) ili prema aktualnim tržišnim cijenama sličnih nekretnina u istom području.

2. Određivanje razlike u vrijednosti: Nakon što se utvrdi tržišna vrijednost svake nekretnine, razlika između njihovih vrijednosti definira se kao temelj za porezni obračun. Porez se plaća na tu razliku, s time da porez plaća vlasnik nekretnine čija vrijednost veća, ukoliko se stranke drugačije ne dogovore.

3. Stopa poreza: Stopa poreza koja se primjenjuje na razliku u vrijednosti nekretnina može varirati ovisno o lokalnom zakonodavstvu i poreznoj politici. Obično se koriste progresivne stope koje povećavaju poreznu obvezu s povećanjem razlike u vrijednosti nekretnina.

Specifične situacije koje utječu na oporezivanje

Oporezivanje zamjene nekretnina može se dodatno komplicirati u slučajevima kao što su:

• Zamjena nekretnina: Kada se jedna nekretnina zamjenjuje za drugu, porezne implikacije mogu se razlikovati od klasične prodaje.
• Nasljedstvo: Porezna pravila mogu se razlikovati ovisno o tome je li nekretnina dobivena nasljedstvom ili poklonom.
• Kombinacija poreznih pravila: Nekad je potrebno kombinirati pravila o porezu na promet nekretnina i pravila o porezu na dobit od ukupne cijene kako bi se utvrdila ukupna porezna obveza.

Utjecaj na tržište nekretnina i ekonomiju

Oporezivanje zamjene nekretnina može imati značajan utjecaj na tržište nekretnina i ekonomiju općenito. Visoke stope poreza mogu smanjiti profitabilnost na tržištu nekretnina, dok povoljni porezni uvjeti mogu potaknuti aktivnost i rast cijena nekretnina.

Zaključak

Oporezivanje prilikom zamjene nekretnina igra ključnu ulogu u reguliranju tržišta nekretnina i u osiguravanju pravične raspodjele poreznog tereta među sudionicima tržišta. Ukratko, oporezivanje prilikom zamjene nekretnina u Bosni i Hercegovini zahtijeva detaljno poznavanje poreznih propisa i obveza kako bi se osiguralo pravilno i zakonito izvršavanje transakcija. Kako bi se izbjegle eventualne poteškoće ili nejasnoće u vezi s poreznim obavezama, strane u transakciji zamjene trebaju tražiti stručno savjetovanje kako bi bili sigurni da su svi porezni zahtjevi zadovoljeni prema važećem zakonu.

IZVORI:

1. Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (“Službene novine Federacije BiH” broj 75/21) https://www.pufbih.ba/v1/public/upload/zakoni/11d6a-pos-zakon-o-porezu-na-promet-nekretnina.pdf
2. file:///C:/Users/PROSTOR%20PC%20NS/Downloads/PRIRUCNIK.pdf
3. https://www.rrif.hr/porez_na_promet_nekretnina_kod_zamjene_nekretnina_-2939-misljenje/

Almedina Ćohković